Поиск

8 800 350 23 69доб. 107 звонки с любых номеров РФ бесплатны
даже с мобильных
07.04.2017
97
0

Досрочное погашение ипотеки

Развитие ипотечного кредитования подарило тысячам семей возможность стать обладателями собственного жилья уже сегодня. Однако наряду с преимуществами оформления ипотеки большинство заемщиков сталкиваются с серьезным психологическим давлением. На протяжении длительного времени приходится отдавать существенную сумму от ежемесячного заработка банку.

Многие заемщики задумываются о выплате ипотеки досрочно с целью уменьшения суммы кредита и соответственно снижения переплаты по процентам. У таких заемщиков часто возникают вопросы относительно того, можно ли выплатить ипотеку досрочно и как сделать это на максимально вводных условиях. Ниже разберемся, стоит ли выбирать такой путь и как гасить ипотеку досрочно с наименьшими потерями.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?


В подавляющем большинстве случаев такой вариант возможен, хотя и нежелателен для банка. Ведь выдавая ипотечный кредит, банк рассчитывает на получение стабильной прибыли на протяжении длительного срока – обычно это 20-30 лет. Досрочная же выплата сопровождается снижением общей суммы процентов. Убытки банк несет как при полном, так и частичном погашении долга. Поэтому большинство банков максимально усложняют процедуру досрочного погашения, предлагая заемщику невыгодные условия. Банк обычно вводит следующие ограничения:

  • Мораторий на досрочное погашение. Под мораторием подразумевают временной промежуток, в течение которого клиент не может выплатить большую сумму по кредиту. Этот срок составляет минимум пять лет. Такой промежуток выбирается неспроста, ведь именно на протяжении этого срока большая часть суммы ежемесячных платежей расходуется на погашение процентов. В этот период общая сумма долга уменьшается очень медленно, а значит банк получает наибольшую прибыль. Досрочное погашение ипотеки в это время банку особенно невыгодно, чем и объясняется временный мораторий.
  • Штрафы. Часто штрафы прописываются в кредитном договоре очень кратко, и клиент попросту не обращает на этот пункт внимания. Однако любые штрафы при досрочном погашении ипотеки незаконны. В соответствии с Федеральным Законом № 284 от 2011 года, банки не имеют права вводить штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки. Однако в силу незнания законов и своих прав, многие клиенты подписывают договора, в которых прописаны штрафы за преждевременное погашение ипотеки. Чтобы избежать таких ошибок, следует перед подписанием тщательно изучить кредитный договор. Желательно привлечь профессионального юриста. Если же заемщик все-таки подписал договор, в котором прописан штраф за досрочное погашение ипотеки, клиент вправе обратиться в суд с иском на недобросовестную кредитную организацию.
  • Комиссия банка. Привлекая клиентов заманчивой рекламой об отсутствии штрафов в случае досрочного погашения ипотеки, многие банки вообще не указывают факт наличия банковской комиссии при принятии заемщиком такого решения. Комиссия представляет собой легальную оплату услуг банка, связанных с досрочным погашением ипотечного кредита. Так, например, при частичном досрочном погашении ипотеки, сотрудникам банка придется полностью изменить график ежемесячных выплат по кредиту с учетом средств, которые заемщик уже смог вернуть. С этой целью сотрудниками составляется новый график погашения кредита, что в договоре может указываться основанием для взимания комиссии с клиента. Нередко встречается ситуация, когда на протяжении длительного срока действия ипотечного кредита банк успевает продать действующий кредит другой кредитной организации. При этом, для удобства клиентов они продолжают обслуживаться в том отделении банка, где заемщик оформлял ипотеку. Далее, когда кредитуемое лицо вносит полностью или частично материальные средства для досрочного погашения, деньги путем межбанковского перевода отправляются в тот банк, который кредит выкупил. За эту услугу банки также могут начислять клиенту комиссию. Ее сумма определяется индивидуально. Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от той суммы, которая была внесена в счет погашения кредита досрочно. Комиссию многие банки используют как легальную замену запрещенным законом штрафным санкциям.

Преимуществом досрочного погашения является скорейшее освобождение от ежемесячных выплат. Однако высокие штрафы и комиссии могут существенно уменьшить выгодность такого решения.

Перед тем как потратить свободные деньги на досрочное погашение ипотеки обязательно подумайте, не понадобится ли вам в ближайшее время большая сумма на приобретение машины, бытовой техники, оплату обучения ребёнка и т.д. Иногда, закрыв ипотеку, которая была оформлена на выгодных условиях и под низкую процентную ставку, клиент через некоторое время снова направляется в банк для оформления потребительского кредита. Такие кредиты предоставляются под более высокие проценты и предусматривают гораздо менее выгодные условия.

Виды ипотечных платежей


  • Аннуитетные платежи. Сумма ежемесячного платежа определяется следующим образом – суммируется тело ипотечного кредита и полная сумма процентов по кредиту, после чего полученная цифра делится на общее количество месяцев, на протяжении которых будет погашаться ипотека. В результате получают определенную сумму, которая становится фиксированным ежемесячным платежом. При аннуитетной схеме ежемесячно выплачиваются одинаковые денежные взносы. Это позволяет заемщику проконтролировать свой бюджет заранее. Особенность аннуитета заключается в том, что в первые годы большая сумма от ежемесячного платежа уходит в счет погашения банковских процентов. С каждым годом сумма выплаты в счет тела кредита увеличивается, а сумма, которая перечисляется банку в счет уплаты процентов, уменьшается. Это очень выгодно для банка, поскольку в первые годы, когда риск отказа заемщика от выплаты минимален, банк получает максимум процентов и компенсирует свои риски. После того, как клиент оплатил большую часть процентов по ипотеке, в оставшиеся годы платежи уходят в большей степени на погашение самого тела кредита.
  • Дифференцированные платежи. В этом случае общая сумма долга делится на количество месяцев, и к полученным ежемесячным значениям прибавляется сумма процентов, начисленная на остаток тела кредита. Таким образом, по мере уменьшения остаточной суммы долга, уменьшается и процент по кредиту. В результате с каждым месяцем ежемесячный платеж уменьшается. Сложность этого варианта в том, что в первые годы ежемесячный платеж будет очень высоким. Со временем выплата уменьшается, снижая кредитную нагрузку на заемщика. Несмотря на то, что дифференцированная схема платежей достаточно выгодна для клиента, применяется она крайне редко, поскольку мало кто из заемщиков может позволить себе при помощи зарплаты и личных накоплений не только внести существенный первый взнос, но и погашать очень высокие ежемесячные платежи.

Право выбора способа погашения ипотечного кредита обычно остается за заемщиком, однако некоторые банки работают только в режиме аннуитетных платежей.

Как выплатить ипотеку досрочно?


Если все штрафы и комиссии не остановили заемщика, и решение о досрочном погашении кредита принято, в первую очередь ему необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. В этом заявлении обязательно необходимо указать сумму, которую клиент хочет выплатить раньше оговоренного срока. Далее банком будет составлен новый график выплат оставшейся суммы кредита и подробно разъяснены условия досрочного погашения ипотеки. Изменения могут быть внесены по двум основным вариантам:

  • Уменьшение срока кредита. В этом случае ежемесячная сумма выплат не меняется, а срок выплаты кредита сокращается на несколько лет.
  • Уменьшение суммы ежемесячных выплат. В этом случае срок погашения кредита не сокращается, но каждый месяц заемщику предстоит платить меньшую сумму.

Довольно часто банки принимают решение за заемщика, не предоставляя ему права выбора. Если же такое право у кредитуемого лица есть, порой непросто определиться и отдать предпочтение более выгодному досрочному погашению ипотеки. Многие для расчетов используют специальные онлайн-калькуляторы, которые часто указывают на первый вариант как на более выгодный для должника. Однако на деле, в случае проведения верных расчетов, сумма переплаты по кредиту одинакова как при сокращении срока ипотеки, так и при уменьшении суммы ежемесячного платежа. При этом, эксперты чаще склоняются в сторону второго варианта, поскольку при прочих равных условиях уменьшение ежемесячной нагрузки на семейный бюджет позволяет несколько улучшить финансовое положение семьи уже сегодня и снизить психологическую нагрузку на заемщика.

Окончательное решение о том, стоит ли выплачивать ипотеку досрочно остается за заемщиком, однако эксперты склоняются к тому, чтобы не менять первоначальные условия и постараться избежать штрафов и комиссий.

Выгода от досрочного погашения


Если банк соблюдает Федеральный Закон и не предусматривает штрафов и комиссий за досрочное погашение ипотеки, такой вариант достаточно выгоден для клиента вне зависимости от того какой вид платежей он выбрал. Частичное погашение кредита приводит к уменьшению суммы долга, от которой происходит начисление процентов. В результате уменьшаются и проценты по ипотеке, и общая сумма переплаты по кредиту.

Если досрочно погасить ипотеку, выплаты по которой рассчитаны по дифференцированному механизму, дальнейшее погашение будет происходить также по схеме последовательного уменьшения ежемесячного платежа. Особенно выгодно заранее погасить ипотеку при аннуитетном способе выплаты долга, поскольку в этом случае изначально сумма переплаты по кредиту выше. В этом случае клиент сможет выбрать наиболее подходящий вариант – сохранение уровня ежемесячных платежей с одновременным уменьшением срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа при сохранении периода погашения займа. Второй вариант особенно выгоден и удобен для заемщика, поскольку позволяет существенно снизить нагрузку на бюджет семьи.

Полное погашение ипотечного кредита раньше срока особенно выгодно в том случае, если заемщик имеет крупную сумму, которая не потребуется ему в ближайшее время.

Этапы


  • Уведомление банка. Первое, что необходимо сделать – уведомить банк о желании досрочно погасить ипотеку минимум за 30 дней до внесения материальных средств. Для этого придется посетить отделение банка и написать заявление, бланк которого предоставят сотрудники банка. В заявлении обычно указываются данные заемщика, основная информация о кредитной программе и сумма, которую должник планирует внести досрочно.
  • Внесение средств. В назначенный день заёмщик должен перевести указанную в заявлении сумму на счет банковского учреждения.
  • Переоформление документов. Если ипотека погашается частично, сотрудниками банка совместно с клиентом составляется новый график платежей. Если же заемщик полностью погашает ипотечный кредит, ему следует потребовать от сотрудников банка предоставить справку о прекращении финансовых отношений и расторжении кредитного договора. Эта справка оформляется несколько дней и может быть платной услугой банка, однако экономить в этом случае не стоит, поскольку данный документ будет выступать основным подтверждением отсутствия финансовых обязательств заемщика перед банком.

Минусы досрочного погашения


  • Дополнительные платежи – несмотря на то, что штрафы на сегодняшний день не могут начисляться благодаря соответствующему закону, комиссии и платные услуги никто не отменял. Эти уловки используются банком, чтобы удержать заемщика от досрочного погашения.
  • Испорченная кредитная история. Несмотря на то, что досрочное погашение позволит существенно уменьшить переплату по ипотечному кредиту, заемщик рискует попасть в «серые списки» банка, которые включают неблагонадёжных клиентов. Дальнейшее кредитование во всех банках будет затруднено.
  • Инфляция – досрочно внеся сумму ипотечного кредита, заемщик рискует существенно переплатить. Ведь в силу высокой инфляции в период кризиса сумма ежемесячного взноса может существенно обесцениться к окончанию срока кредитования.

Способы досрочного погашения ипотеки


Чаще всего с целью досрочного погашения ипотечного займа клиент банка использует свои личные сбережения. Однако в некоторых случаях, предусмотрены специальные ипотечные программы для молодых семей, одиноких мам и льготных категорий населения. Кроме собственных накоплений существуют следующие варианты досрочного погашения ипотечного кредита:

Досрочное погашение при помощи материнского капитала

Молодые семьи, имеющие более двух детей, имеют право на получение материнского капитала. Эта сумма выдается родителям или опекунам в виде сертификата, который невозможно обналичить, однако можно использовать для улучшения жилищных условий, в том числе и путем погашения ипотеки. Для этого гражданин, обладающий правом на материнский капитал, должен обратиться в банк и в Пенсионный фонд для получения разрешения на подобное использование материальных средств государственной поддержки. После получения одобрения, заемщик предоставляет сертификат на материнский капитал в банк. Если суммы материнского капитала не хватает для полного погашения кредита, сотрудники банка составляют новый график выплат, с учетом внесенных досрочно материальных средств. Сумма мат. капитала сегодня составляет более 400 000 рублей.

Досрочное погашение при помощи потребительского кредита

Взять потребительский кредит для погашения ипотеки – не самое выгодное решение, однако некоторые заемщики выбирают такой путь. Чаще всего этот вариант используется тогда, когда кредитуемое лицо хочет совершить сделку с квартирой, приобретенной в ипотеку и являющейся залоговым имуществом банка. Например, когда собственник имеет необходимость продать или обменять данный объект недвижимости. В этом случае потребительский кредит берется под залог имущества (помещение, автомобиль и т.д.) на ту сумму, которая еще не погашена по кредиту. Погасив досрочно ипотеку, заемщик получает полное право распоряжаться недвижимостью, так как с него снимаются любые обременения.

Гашение ипотеки путем рефинансирования кредита

Бывает так, что, оформив ипотеку, заемщик находит более выгодную ипотечную программу в другом банке. В этом случае он имеет полное право рефинансировать ипотечный кредит и перевести его в другую кредитную организацию. Сделать это стоит в первую очередь тогда, когда в другом банке предлагается сниженная процентная ставка. Эксперты уверяют, что даже – 1% по ипотеке за длительный срок погашения кредита позволит сэкономить существенную денежную сумму.

Перевод ипотечного кредита из одного банка в другой предполагает снятие всех обязательств заемщика перед первым банком и переход залогового имущества новой кредитной организации. При этом заключается новый кредитный договор, в котором могут быть предусмотрены другие сроки погашения кредита, графики и схемы ежемесячных платежей, процентные ставки и т.д. Все это позволяет получить более выгодные условия для заемщика.

Особенности в крупных банках


Сбербанк

Этот банк не ограничивает право клиента на досрочное погашение ипотеки, однако чаще всего предлагает аннуитетную схему выплаты кредита, что затрудняет преждевременное погашение. Также важно отметить, что Сбербанк не готов сокращать срок кредита при внесении части суммы ипотеки раньше установленной даты. Заемщику будет предложено либо изменить процентную ставку, либо уменьшить сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Подать заявление можно всего за день до предполагаемого платежа, который можно сделать как наличным расчётом в отделении банка, так и в любом терминале. Важно отметить, что сумма досрочного платежа не может быть меньше 15 тысяч рублей, что многие юристы считают ущемлением прав заемщиков. После внесения досрочного платежа сотрудники Сбербанка составят новый график выплат, получить и подтвердить который заемщик может непосредственно в отделении банка.

ВТБ 24

В отличие от Сбербанка, это кредитное учреждение не ограничивает суммы, которую клиент может внести досрочно в счет погашения ипотеки. Даже если договор заключался до 2011 года, когда законом еще позволялись штрафы, комиссии и ограничения, эти пункты договора аннулируются в силу их незаконности. Кроме того, погашая кредит досрочно в ВТБ 24, клиент может как уменьшить сумму ежемесячного платежа, так и сократить срок выплаты ипотеки. Этот выбор делается на усмотрение заемщика. Подать заявление о досрочном погашении следует минимум за день до перевода денежных средств

РоссельхозБанк

Условия данного банка ничем не отличаются от условий ВТБ 24. Заявка на досрочное погашение подается в банк заранее. В заявлении следует точно указать сумму, которую клиент планирует внести досрочно. Сотрудники банка сами рассчитывают, какая часть из этой суммы пойдет в счет погашения тела долга, а какая в счет выплаты процентов. Способ учета данной суммы при составлении нового графика платежей может быть различным – сокращение срока, сокращение ежемесячного платежа, уменьшение процентов по кредиту. Комиссии и штрафов за досрочное погашение Россельхозбанк не предусматривает

Прежде чем погасить ипотечный кредит досрочно, следует тщательно взвесить все за и против и выбрать для себя оптимальную схему внесения преждевременного платежа.

Поделиться:Share on VKShare on FacebookShare on Google+Tweet about this on Twitter

Для Физических лиц

Для бизнеса

Похожие статьи

Была ли эта статья полезна для Вас?

0 0

Важно!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов
Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение вашей проблемы


  • анонимно

  • профессионально

Поэтому для Вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем решить ее! Задайте вопрос прямо сейчас!

бесплатно задать вопрос юристу

Комментарии к статье

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

x

Ваша заявка отправлена!