Поиск

8 800 350 23 69 (доб. 107) звонки с любых номеров РФ бесплатны
даже с мобильных
28.05.2017
275
0

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Ипотека – это долгосрочный целевой кредит, который выдается для приобретения объекта недвижимости. Для банка столь долгосрочный займ всегда сопровождается высокими рисками невозврата, поскольку за 15-30 лет как в жизни заемщика, так и в экономической ситуации могут произойти существенные изменения. Чтобы обезопасить себя, банк настаивает на оформлении приобретаемого жилья в качестве залогового имущества. Это значит, что если кредит не погашен, залоговая недвижимость будет продана, а вырученные средства переданы банку в счет уплаты долга.

Сегодня многие банки предлагают заемщикам использовать в качестве залога не то жилье, которое приобретается в ипотеку, а любой другой объект недвижимости, находящийся в собственности потенциального клиента. Это выгодно тем, кто имеет уже оформленное в собственность жилье. Однако ипотека под залог объекта недвижимости имеет свои нюансы в оформлении.

Виды ипотечного кредитования под залог имеющейся недвижимости


Если средства необходимы на приобретение новой квартиры или дома, клиент может воспользоваться двумя типами программ кредитования:

  • Нецелевой кредит под залог жилья – в этом случае имеющийся объект недвижимости оформляется в качестве залога, а клиент получает денежные средства, которые может использовать по своему усмотрению, в том числе и на приобретение другого жилья. Нецелевой кредит не предполагает внесение первоначального взноса. Особенно удобен такой вариант для тех, кто хочет взять ипотеку на приобретение жилья за границей или строительство собственного дома.
  • Целевая ипотека под залог недвижимости – средства, полученные клиентом от банка, могут быть потрачены только на приобретение другого жилья.

Целевые программы предлагают обычно более выгодные условия, в связи с чем пользуются повышенным спросом клиентов. Все банковские предложения можно разделить еще на две группы:

  • Ипотека под улучшение жилищных условий. В этом случае клиент оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры или дома и передает в залог банку недвижимость, которая уже имеется у него в собственности. При этом в договоре в качестве обязательного условия прописывается пункт о том, что залоговое жилье должно быть продано в установленные договором сроки. Средства, вырученные от продажи переданной в залог недвижимости, передаются банку в качестве погашения основного тела долга. Оставшаяся сумма выплачивается заемщиком согласно составленному графику. В связи с тем, что остаточная сумма займа обычно небольшая, ипотека под улучшение жилищных условий оформляется обычно на относительно короткий срок – 5-10 лет.
  • Типовая жилищная ипотека. В этом случае ипотечный договор не предусматривает обязательной реализации залогового имущества, а заемщик погашает ипотеку по стандартной схеме. Такой ипотечный продукт практически ничем не отличается от классического ипотечного кредитования, когда залогом выступает приобретаемое жилье. Разница может заключаться лишь в процентных ставках и максимальной сумме кредита.

Если квартира передается в залог банку, клиент не может продать ее без согласия кредитной организации. В том случае, если после продажи сумма долга не будет погашена полностью, банк, скорее всего, откажет в продаже, стремясь сохранить залоговое имущество. В этом случае клиент может заменить залог на другой объект недвижимости, в том числе и тот, который был куплен по ипотеке. С согласия банка квартиру можно будет сдать в аренду или перепланировать.

Особенности законодательства


Оформление ипотеки под залог регламентируется Федеральным Законом №102, который был принят в 1998 году и с тех пор многократно редактировался. Законом предусмотрены следующие особенности:

  • Использовать в качестве залога допускается только ту недвижимость, которая официально зарегистрирована на заемщика в Едином Государственном реестре. При этом некоторые банки допускают возможность при выдаче нецелевых займов оформление в залог жилья, принадлежащего родственникам, в случае их письменного согласия.
  • После того как заемщик и банк оформили объект недвижимости в качестве залога, квартира или дом остается в пользовании собственника. Ее продажа возможна только в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств перед кредитной организацией.
  • В залог не может быть передана недвижимость, которая согласно действующему законодательству не подлежит приватизации.
    Нельзя оформить ипотеку под залог отдельной части жилья – комнаты, этажа, пристройки. Чтобы заложить такое имущество его придется предварительно оформить в качестве отдельного объекта недвижимости.

В Федеральный Закон №102 регулярно вносятся правки и изменения, поэтому перед реализацией ипотечной программы необходимо обязательно ознакомиться с новыми пунктами и нормами действующего законодательства.

Ознакомиться с законом вы сможете здесь: http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/

Как оформить ипотеку под залог квартиры или дома: пошаговое руководство


  • Этап №1 – Выбор банка и первичное обращение. Выбрав банк, клиент обращается в ближайшее отделение и заполняет заявку-анкету. Также необходимо предоставить пакет документов, удостоверяющий личность потенциального заемщика, его трудоустройство и уровень материальной обеспеченности. На основании этих документов банком будет принято решение относительно выдачи ипотечного займа.
  • Этап №2 – Оформление залога. Банк должен одобрить жилье, которое будет передано ему в качестве залога, и рассчитать максимально возможную сумму ипотечного займа в соответствии с типом и состоянием залоговой недвижимости. Для этого потенциальному заемщику необходимо предоставить полный перечень документов на квартиру или дом. Также на данном этапе клиенту потребуется провести независимую оценку рыночной стоимости залоговой недвижимости. Именно от суммы, указанной в акте независимой оценки, будет определяться максимальная сумма ипотечного займа. Обычно банки готовы предоставить займ в размере 70-80% от стоимости залогового жилья.
  • Этап №3 – Выбор жилья. Если речь идет о целевом займе и ипотека выдается для приобретения дома или квартиры, клиент должен выбрать жилье и предоставить перечень документов на него.
  • Этап №4 — Оформление ипотечного договора. Если объект недвижимости одобрен банком, оформляется двусторонний договор ипотечного кредитования. При этом заемщику необходимо застраховать залоговое жилье, жизнь и здоровье, а также банк может предложить застраховать и так называемый статус работника — это страховка от потери работы. Одним из пунктов договора будет подробно расписанная схема погашения кредита – кредитная линия, в соответствии с которой заемщик должен производить ежемесячные выплаты.

В целом действия клиента и необходимый пакет документов ничем не отличаются от порядка оформления стандартных ипотечных программ.

Требования к заемщику и залоговому объекту недвижимости


Большинство банков готовы кредитовать заемщиков в возрасте от 21 года. Также необходимо, чтобы на момент внесения последнего платежа по кредитной линии возраст заемщика не превышал 75 лет. Клиент должен быть официально трудоустроен и иметь подтвержденный справкой с работы уровень ежемесячного дохода. Большинство кредитных организаций готовы кредитовать только граждан РФ.

Более строгие требования предъявляются к той недвижимости, которая будет передана в залог банку. Т.к. объект недвижимости будет выступать основной гарантией, кредитные организации не рассматривают ветхое жилье и недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии. Также к жилью предъявляются следующие требования:

  • квартира или дом не должны уже пребывать под залогом или арестом;
  • в качестве залога не могут использоваться квартиры в хрущевках, малосемейках, коммунальных домах и общежитиях;
  • банк не одобрит деревянные постройки, а также дома, построенные ранее 1950 года;
  • к дому должны быть подключены все коммуникации – вода, газ, канализация, электричество;
  • если речь идет о квартире в многоэтажном доме, всего должно быть не менее трех этажей;
  • все перепланировки должны быть официально оформлены;
  • если в доме или квартире прописаны третьи лица, для оформления залога требуется их письменное согласие, заверенное нотариально.

Очевидно, что банк готов рассматривать только ликвидную недвижимость, с реализацией которой не возникнет проблем. Большинство банков готовы предоставить ипотеку под залог квартиры или частного дома. Во втором случае в качестве залогового имущества будет рассматриваться не только сама постройка, но и земельный участок, на котором она расположена.

Лучшие предложения ипотеки под залог недвижимости от российских банков


Сегодня не все банки готовы выдавать целевые займы под залог той недвижимости, которая была приобретена заемщиком ранее. Выбирая кредитную организацию, следует в первую очередь обратить внимание на крупных игроков рынка, которые, как правило предлагают более выгодные для клиентов процентные ставки и сроки кредитования. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо рассчитать сумму переплаты по предлагаемой банком процентной ставке.

Наиболее востребованными и выгодным на сегодняшний день считаются предложения таких российских банков:

Сбербанк. Этот банк реализует как целевые, так и нецелевые кредитные программы под залог недвижимости заемщика. Получить нецелевой кредит можно под 15,5-16,25% на срок до 20 лет. Первый взнос составит 20% от стоимости приобретаемого жилья. При этом максимальная сумма займа будет равна 60% от стоимости недвижимости, которая передается в залог, но не может превышать 10 миллионов рублей. В случае согласия клиента застраховать не только недвижимое имущество, но также жизнь и здоровье, можно рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке на 1 пункт.

ВТБ24. Специализируется на выдаче именно нецелевых займов под залог имеющейся недвижимости. Процентные ставки по таким кредитам составляют 15,5%, а срок не может превышать 20 лет. Максимальная сумма займа ограничивается половиной стоимости залогового имущества и не может превышать 5 миллионов рублей. Первый взнос не требуется. Обязательное требование банка ВТБ24 – наличие представительства банка в населенном пункте, где находится квартира или дом, передающиеся в залог. Для многих клиентов важным преимуществом становится возможность оформить ипотеку даже, если залоговая недвижимость оформлена на близкого родственника – мужа, жену, родителей. Для этого потребуется их письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Альфабанк. В отличие от ВТБ24, Альфабанк, напротив, ориентируется на выдачу целевых ипотечных займов под залог имеющейся недвижимости клиента. Минимальная процентная ставка составляет 12,5% при максимальной жизни кредита в 25 лет. Первоначальный взнос не может быть меньше 30%. Сумма обычно определяется на уровне 70% от стоимости залога, указанной в акте независимой оценки, однако не может быть меньше 300 тысяч рублей.

Россельхозбанк. Очень активно практикует выдачу и целевых, и нецелевых займов под залог недвижимости заемщика. В случае если клиент выбирает вариант целевого займа, процент по ипотеке составит от 13,5% до 16%, а максимальный срок кредитования устанавливается на уровне 30 лет. Сумма займа должна лежать в диапазоне 100 тысяч – 20 миллионов рублей, и рассчитывается она как 70% от оценочной стоимости жилья. Если заемщик выбирает нецелевой займ, сумма, которую банк готов ему выдать устанавливается на уровне половины стоимости залога и не может превышать 10 миллионов рублей. Снижается в этом случае и максимальный срок погашения кредита — до 10 лет. Важной особенностью предложений от Россельхозбанка можно считать повышение процентной ставки на 3,5 пункта в случае отказа клиента застраховать не только недвижимость, но и жизнь и здоровье.

Райффайзенбанк. Эта кредитная организация также предлагает и целевые и нецелевые займы. Целевой кредит под залог квартиры или дома, находящихся в собственности заемщика, выдается под 12,5% на срок до 25 лет. Максимальная сумма займа устанавливается на уровне 85% стоимости жилья. Жители Москвы могут оформить такую ипотеку на сумму от 800 тысяч до 26 миллионов рублей, в то время как для представителей других регионов минимальная сумма устанавливается на уровне 500 тысяч. Первоначальный взнос по целевому займу может составлять минимум 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Нецелевые займы выдаются под 17,5% и выдаются максимум на 15 лет. Сумма определяется как 60% от рыночной цены недвижимости и лежит в диапазоне 800 тысяч – 9 миллионов рублей.

Нюансы в 2018 году


Одной из особенностей в 2018 году выступает тот факт, что если залоговое жилье имеет несколько собственников, все они должны учувствовать в оформлении займа в качестве поручителей. Еще один нюанс — в передаваемом в залог объекте недвижимости не должно быть зарегистрировано более 5 человек. Такой факт может стать основанием для отказа в оформлении ипотеки. Также трудности могут возникнуть при передаче в залог квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды, ветераны войны и военнослужащие.

Следует учитывать, что если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка, именно эту кредитную организацию следует рассматривать в качестве кредитора в первую очередь. Обычно своим клиентам банки предлагают более лояльные условия ипотечного кредитования и готовы снизить процентную ставку на 0,25-0,5 пунктов. Эксперты рекомендуют следить за акциями и специальными предложениями банков, которые таким образом стремятся привлечь новых клиентов. Воспользовавшись выгодной акционной программой, можно получить снижение процентной ставки на 0,5-1 пункт.

В 2018 году некоторые кредитные организации готовы предоставить кредит даже под залог коммерческого объекта недвижимости – офиса, складского помещения, производственного цеха и т.д. Ставка при оформлении такого займа возрастает на 5-7%, а максимальный срок сокращается до 5 лет, но в некоторых ситуациях такое предложение становится выгодным вариантом приобретения новой недвижимости уже сегодня. Один из немногих банков, реализующих программу ипотеки под залог коммерческой недвижимости, — банк Тетраполис.

Список необходимых документов


  • анкета-заявка на получение кредита – заполняется в отделении банка, но некоторые кредитные организации предлагают ввести анкетные данные онлайн, на своем официальном сайте;
  • паспорт гражданина;
  • сведения об официальном трудоустройстве – копия трудовой книжки или трудового договора, свидетельство о государственной регистрации предпринимателя, удостоверение адвоката и т.д.;
  • справка о доходах – выдается по месту работы по форме 2-НДФЛ;
  • справки о получении дополнительной прибыли – пособия, компенсации, пенсии и т.д.;
  • налоговая декларация – необходима для частных предпринимателей и владельцев крупного бизнеса.
Пример бланка-заявления на получение кредита в Сбербанке

Пример бланка-заявления на получение кредита в Сбербанке

Отдельный пакет документов должен быть предоставлен банку для подтверждения права собственности на недвижимость, которая будет передана в залог:

  • договор купли-продажи жилого помещения, или договора дарения, мены, ренты, в зависимости от способа получения права собственности на жилье;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • выписка из домовой книги о количестве прописанных человек;
  • нотариально заверенное согласие всех прописанных в квартире жильцов;
  • акт независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости;
  • свидетельство о приватизации (при наличии).

Если клиент хочет оформить целевой займа, дополнительно ему потребуется предоставить документы на купленную в ипотеку квартиру. Также в этом случае банк может потребовать выписку из банка или распечатку с личного счета клиента, подтверждающую наличие у него личных средств, в количестве достаточном для внесения первоначального взноса по кредиту.

Сегодня многие клиенты кредитных организаций считают ипотеку под залог имеющегося жилья более выгодным и приемлемым для себя вариантом улучшения жилищных условий, поскольку даже в случае потери права собственности на залог, приобретенная новая квартира остается в их полном распоряжении.

Поделиться:Share on VK
VK
Share on Facebook
Facebook
Share on Google+
Google+
Tweet about this on Twitter
Twitter

Для Физических лиц

Для бизнеса

Похожие статьи
Была ли эта статья полезна для Вас?
0 0
Важно!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов
Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение вашей проблемы


  • анонимно

  • профессионально
Поэтому для Вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем решить ее! Задайте вопрос прямо сейчас!
бесплатно задать вопрос юристу
Комментарии к статье

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

x

Ваша заявка отправлена!