Поиск

8 800 350 23 69 (доб. 107) звонки с любых номеров РФ бесплатны
даже с мобильных

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик обязуется добросовестно исполнять свои долговые обязательства перед банком на протяжении длительного времени. Купленная недвижимость при этом передается в полное пользование заемщику, но документально остается залоговым имуществом для банка. Это необходимо, чтобы обезопасить кредитора от риска невыплаты ипотечного займа. За время выплаты кредита, жизнь заемщика может существенно измениться, и обстоятельства сложатся таким образом, что купленную недвижимость понадобится продать. Имеет ли заемщик право продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка-кредитора? И как провести такую сделку? Разберемся ниже.

Продажа ипотечной недвижимости: сложно, но возможно


Можно ли продать квартиру в ипотеке? Однозначно да! Главная сложность этой операции в том, что кроме продавца и покупателя в такой сделке будет участвовать третья сторона – банк-залогодержатель. Главное условие продажи квартиры, ипотечный кредит по которой еще не погашен, — согласие банка-кредитора на проведение сделки. Для получения такого согласия следует обратиться в банк, в котором оформлена ипотека.

Банки обычно неохотно идут на такие сделки, поскольку продажа залоговой недвижимости практически всегда сопряжена с досрочным погашением кредита. Это, в свою очередь, приводит к уменьшению прибыли банка за счет недополученных процентов.

Продажа квартиры с обременением всегда сопровождается хлопотами для банка, что также вызывает нежелание кредитора заниматься проблемами заемщика. В начале 2000-х банковские организации, чтобы отговорить заемщиков продавать залоговую недвижимость, предусматривали в кредитном договоре штрафы и санкции за досрочное погашение ипотеки. На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством, такие ограничительные меры запрещены законом.

Если заемщик настойчив в своем желании продать ипотечную квартиру, сделать это вполне возможно. Чтобы осуществить такую сделку, придется руководствоваться нормами законодательства и реализовать один из нескольких вариантов продажи имущества с обременением.

Причины продажи


Причины для продажи ипотечной недвижимости могут быть различные – невозможность продолжать выплачивать кредит, желание приобрести квартиру большей площади, переезд в другой город или даже в другую страну. Существует пять вариантов, реализовав которые, можно продать квартиру в ипотеке:

  • Продажа после досрочного погашения займа.
  • Самостоятельная реализация квартиры.
  • Продажа квартиры при помощи банка.
  • Перепродажа долговых обязательств.
  • Продажа квартиры такому же ипотечному заемщику.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, однако самым сложным эксперты всегда считают поиск покупателя. Ведь многие потенциальные покупатели опасаются приобретать недвижимость, на которую наложены любые обременения. Именно поэтому часто продажа ипотечной квартиры сопровождается некоторым снижением цены.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки


В этом случае собственник квартиры должен найти покупателя, который согласиться перед заключением договора купли-продажи передать продавцу некоторую сумму денег в залог. Эта сумма должна быть равна оставшемуся долгу заемщику по ипотечному кредиту и будет использована для его досрочного погашения. Например, если квартира продается за 2 миллиона рублей, а остаток ипотечного долга составляет 500 тысяч, именно полмиллиона должны выступать в виде залога от покупателя. Разделив таким образом стоимость недвижимости на две части, продавец первую часть средств передает в счет уплаты ипотеки (500 тысяч), а вторую получает сразу же после заключения договора купли-продажи.

Схема продажи квартиры с досрочным погашением включает следующие этапы:

  • Этап №1 – Извещение банка о намерении продать залоговую квартиру. Многие заемщики игнорируют этот этап и сразу переходят к стадии досрочного погашения ипотеки, однако это неправильно. Обязательно обсудите свое намерение продать квартиру с сотрудниками банка-залогодержателя. Это исключит вероятность возникновения проблем на этапе снятия обременения с квартиры. Во время обращения в банк заемщику следует взять справку, в которой будет указан остаток долга.
  • Этап №2 – Передача залога. На этом этапе покупатель передает продавцу залог в размере остатка долга по ипотеке. Средства передаются в виде наличных, а между продавцом и покупателем составляется договор задатка, в котором указывается точная сумма. Заемщик пишет расписку, в которой обязуется продать квартиру покупателю сразу же после снятия с нее залоговых обременений. В договоре задатка кроме суммы обязательно указываются сроки реализации сделки.
  • Этап №3 – Досрочное погашение долга. Полученные средства передаются банку-залогодержателю для досрочного погашения ипотечного кредита. На руки заемщику выдается справка, в которой указано, что долг полностью погашен.
  • Этап №4 – Снятие обременение с квартиры. Чтобы снять обременение с залогового имущества, заемщику и представителю банка необходимо вместе обратиться в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Документы о снятии обременения по закону должны быть предоставлены собственнику квартиры в течение трех дней с момента обращения. Официальный сайт МФЦ: http://мфц.рф
  • Этап №5 – Оформление договора купли-продажи. После того как все залоговые обременения с квартиры сняты, продавец становится полноправным собственником недвижимости, и может распоряжаться ей на свое усмотрение. На этом этапе оформляется стандартный договор купли-продажи на недвижимость и передается оставшаяся часть денежных средств.

Самостоятельная продажа залоговой квартиры


В этом случае, как и в предыдущем варианте, заемщик сам ищет потенциального покупателя на квартиру. Но самостоятельная продажа не предполагает подписания договора задатка, а реализуется путем контакта потенциального покупателя и банка. Отличия этого варианта кроются в схеме его реализации:

  • Этап №1 – Обращение в банк. Как и в предыдущей схеме, первое, что должен сделать продавец квартиры – обратиться в банк и получить справку об остатке долга.
  • Этап №2 – Составление предварительного договора купли-продажи. На этом этапе покупатель и продавец вместе обращаются в банк, где сотрудники юридического отдела составляют предварительный договор. Документ должен обязательно быть нотариально заверен.
  • Этап №3 — Разделение денег. После подписания предварительного договора покупатель делит средства, необходимые для покупки квартиры, на две части и кладет их в разные банковские ячейки. В первую ячейку вносят сумму, равную остатку долга по ипотеке, которая предназначается банку. Вторая ячейка должна содержать разницу между стоимостью недвижимости и остаточным долгом, и предназначена она продавцу квартиры (ипотечному заемщику).
  • Этап №4 – Снятие обременения с недвижимости. Обременение с квартиры снимается так же, как описано в прошлом варианте, посредством обращения в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Этап №5 – Заключение договора купли-продажи. Договор должен быть заключен и подтвержден внесением в Росреестр.
  • Этап №6 – Получения доступа к ячейкам. После выполнения всех описанных выше этапов, банк и продавец получают доступ к банковским ячейкам, в которых хранятся предназначенные им денежные средства.

Продажа квартиры через банк


продажа квартиры через банк

Этот вариант требует от заемщика только обращения в банк с соответствующим желанием. Далее банк берет все хлопоты по поиску покупателя, оформлению документов, снятию обременения с недвижимости и заключению договора-купли продажи на себя. От заемщика потребуются только подписи.

Этот вариант кажется многим заемщикам очень простым и удобным, однако он имеет один недостаток. Банк не заинтересован в том, чтобы продать квартиру как можно дороже и часто предлагает залоговую недвижимость по цене существенно ниже рыночной. Это, естественно, не выгодно для собственника жилья и приводит к потере определенной денежной суммы. Именно в связи с этим эксперты настоятельно рекомендуют заемщикам самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.

Перепродажа долговых обязательств


В этом случае заемщик перепродает свои кредитные обязательства перед банком другому человеку. Осуществить этот вариант также возможно только в том случае, если кредитная организация согласна на такую замену клиента. При этом кредитный договор будет переоформлен на покупателя только в том случае, если он соответствует требованиям банка к ипотечным заемщикам. Это значит, что на лицо, которое имеет желание перекупить ипотечный кредит, распространяются требования к минимальному уровню дохода, официальному трудоустройству и т.д.

Калькулятор расчета ипотеки

Калькулятор расчета ипотеки.

 

Такой вариант продажи квартиры в ипотеку реализуется по схеме:

  • Этап №1 – Покупатель подает документы по списку банка. Обычно пакет документов полностью соответствует перечню, который требуется от простых ипотечных заемщиков (справки о доходах, документы об официальном трудоустройстве, паспорт и т.д.).
  • Этап №2 – Независимая оценка приобретаемой недвижимости. Оценку рыночной стоимости квартиры проводят заново с привлечением независимых экспертов. Это необходимо для определения стоимости залоговой недвижимости.
  • Этап №3 – Перерегистрация залога в Росреестре. Процедура производится без участия первого заемщика (продавца). От него лишь потребуется подписать документ о переуступке долга. Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/site/.

Продажа квартиры другому ипотечному заемщику


В этом случае квартира, которая находится под залогом у банка, продается такому же ипотечному заемщику, который приобретает ее в кредит. Процедура предполагает первичное погашение долга продавца перед банком за счет средств покупателя. После того как с недвижимости снимается обременение и все права на нее передаются в руки собственника, оформляется новый ипотечный кредит на покупателя. При этом новый кредитный договор не обязательно должен заключаться в том же банке, в котором был оформлен первый ипотечный кредит.

Можно ли продать ипотеку, взятую на льготных условиях?


Вопрос о возможности продажи залоговой недвижимости особенно часто возникает у тех, кто приобрел жилье на льготных условиях. Речь идет о федеральных программах «Военная ипотека», «Материнский капитал» и «Социальная ипотека». Закон в этом случае на стороне заемщика и не накладывает никаких ограничений на продажу недвижимости, приобретенной на льготных условиях. Эксперты обращают внимание на несколько аспектов, которые следует учитывать, перед продажей квартиры, приобретённой по льготной ипотеке:

  • Если квартира куплена по военной ипотеке, залогодержателем выступает не только банк-кредитор, но и Министерство Обороны РФ. Официальный представитель минобороны в этом случае – это Росвоенипотека, которая организована специально для регулирования федеральной программы помощи военнослужащим. Соответственно и уведомить о своем желании продать квартиру нужно не только банк, но и Росвоенипотеку. В остальном продажа осуществляется точно также, как это происходит при оформлении простой ипотечной программы, без государственной поддержки.
  • Если для оформления ипотечного кредита использовался материнский капитал, при продаже залоговой недвижимости никаких ограничений не предусмотрено.
  • Если для продажи квартиры выбирается вариант досрочного погашения ипотечного кредита, заемщик может использовать с этой целью средства материнского капитала.

Что говорит закон о продаже ипотечной недвижимости, находящейся под залогом?


договор купли-продажи квартиры

Все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, в РФ регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Этот закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого имущества в виде залога для банка. При этом все сделки с залоговым имуществом по закону могут приводиться только с согласия банка-залогодержателя и при его непосредственном участии. Это касается не только продажи квартиры, но и сдачи ее в аренду и даже официальной перепланировки.

Перед тем, как продать квартиру, которая выступает залогом по ипотеке, продавец должен обязательно сообщить об этом факте потенциальному покупателю. Если этого не сделать, у продавца могут в дальнейшем возникнуть проблемы с законом, так как такой обман может расцениваться судом как вовлечение покупателя в финансовую аферу.

 

Нюансы продажи ипотечной квартиры в 2018 году


В 2018 году закон не предусматривает изменений и поправок в законодательство в отношении процедуры продажи ипотечной недвижимости. Если у продавца имеется такая возможность, эксперты рекомендуют обратиться за профессиональной юридической помощью. Это поможет правильно выбрать вариант продажи и учесть все нюансы действующего законодательства в этом отношении.

Перечень необходимых документов


Документы, необходимые заемщику для продажи ипотечной недвижимости:

  • документы, подтверждающие платежеспособность – копия трудовой книжки, справка о доходах с места работы и т.д.;
  • договор купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • справка, подтверждающая факт добросовестного исполнения заемщиков своих долговых обязательств перед банком-залогодержателем (документ об отсутствии задолженности перед банком);
  • документы, подтверждающие оформление залога (закладная на недвижимость);
  • распечатка со счета или другие документальные подтверждения перевода денежных средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  • документы и выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.

Продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого законодательством предусмотрено несколько вариантов проведения сделки, однако главным условием остается честность продавца с представителями банка и потенциальным покупателем залоговой недвижимости.

Поделиться:Share on VK
VK
Share on Facebook
Facebook
Share on Google+
Google+
Tweet about this on Twitter
Twitter

Для Физических лиц

Для бизнеса

Похожие статьи
Была ли эта статья полезна для Вас?
0 0
Важно!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов
Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение вашей проблемы


  • анонимно

  • профессионально
Поэтому для Вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем решить ее! Задайте вопрос прямо сейчас!
бесплатно задать вопрос юристу
Комментарии к статье

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

x

Ваша заявка отправлена!

свернуть

Расчёт по специальным условиям

Шаг: 1 из 5

Отправьте заявку и получите индивидуальные условия.

Выберите нужную услугу

Шаг: 2 из 5

Выберите объект

Укажите, какая недвижимость интересует

Укажите текущие % ставку и размер текущего ежемесячного платежа

Шаг: 3 из 5

Ипотека на жилую недвижимость

Выберите первоначальный взнос

Ипотека на коммерческую недвижимость

Выберите первоначальный взнос

Рефинансирование / реструктуризация имеющейся ипотеки

Укажите оставшуюся сумму выплат

Шаг: 4 из 5

Ипотека на жилую недвижимость

Укажите форму подтверждения дохода

Ипотека на коммерческую недвижимость

Шаг: 5 из 5

Ипотека на жилую недвижимость

Ипотека на коммерческую недвижимость

Пожалуйста, оставьте номер телефона, и мы подробно проконсультируем Вас по всем вопросам. Без Вашего согласия мы не передаём данные третьим лицам (в том числе банкам).


Нажимая «Получить расчет» я соглашаюсь на обработку персональных данных и получению информации в соответствии с пользовательским соглашением

Спасибо, мы скоро с вами свяжемся!